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Propiedad horizontal. Realización de obras en elementos comunes. Locales comerciales. Instalación de chimenea.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).

SEGUNDO.- El primer motivo denuncia la infracción del artículo 348 del CC en cuanto al derecho de propiedad y acción negatoria de servidumbre.
Se desestima porque al margen de no existe una doctrina jurisprudencial sentada en las sentencias que cita que permita extraer las conclusiones que pretende la parte recurrente para verificar la presencia de un interés casacional y al margen también de la cita de un precepto absolutamente genérico, como es el caso del artículo 348 CC, definidor del derecho de propiedad, se insiste en su derecho a negar las obras ejecutadas en el local mediante una acción, como la negatoria de servidumbre, que no tiene cabida para resolver el conflicto que ahora se plantea. El núcleo de la cuestión, como dice la sentencia de 30 de julio de 1991, citada en el motivo, consiste en dilucidar si el hoy recurrente contó con la voluntad dela Comunidad de Propietarios por cuanto, declara la sentencia de 26 de marzo de 1990, también citada, ha de ser a nivel comunitario como ha de establecerse la relación que implica alterar, con servidumbre, un elemento común del edificio poseído en comunidad.
 

Como dice la STS de 18 de mayo de 2011, referida a la apertura de huecos, no se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de modo que la apertura de huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios", y es que, en definitiva, lo que pretendió la parte ahora recurrente en su demanda no es impugnar las servidumbres establecidas en el titulo constitutivo, o la que no está, como es la de desagüe, sino el hecho de que las obras se realizaron sin la debida autorización de la comunidad, lo que implica reconducir el examen de la cuestión a las normas que le son propias y que no son otras que las de la Ley de Propiedad horizontal.

TERCERO.- La infracción denunciada se refiere en este caso al artículo 394 del CC, en cuanto al uso de los participes de la cosa común y la jurisprudencia de esta sala al respecto, de 27 de septiembre de 1991 y 17 de enero de 2000, al haber excluido la sentencia el consentimiento comunitario para la colocación de la chimenea o salida de humos en lugar distinto del previsto estatutariamente.
Se desestima.
Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes (artículo 9 LPH) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (artículo 16 LPH, en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH); b) como exige expresamente el artículo 7 LPH, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario (STS 17 de enero 2012).
Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 (RC núm. 245/2003), de 15 de diciembre de 2008 (RC núm. 861/2004) y de 17 de febrero de 2010 (RC núm. 1958/2005)); doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal.
Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario (SSTS 15 de noviembre de 2010; 17 de enero 2012).
Pues bien, el titulo constitutivo de la comunidad autorizaba expresamente colocar una chimenea para la explotación del local de negocio número tres, "pudiendo servirse no sólo del lugar autorizado a cualquier vecino (solamente se les prohíbe por la fachada de la Ronda del Parque), también por esta fachada y por si hubiera la menor duda también se autoriza por la fachada de la calle Guadalajara". La chimenea, dice la sentencia, " se construye en la parte posterior del edificio (se trata de un edificio que carece de patio de luces); conforme a ello, si el título autoriza la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización".
CUARTO.- El segundo motivo denuncia la infracción de los artículos 396 y 397 del CC, en relación con el artículo 7.1 de la LPH, por infracción a la jurisprudencia plasmada en las sentencias de 26 de noviembre de 2007 y 20 de noviembre de 1997, insistiendo en la autorización unánime de la comunidad, que es la que permitirá construir chimeneas, desagües o apertura de huecos en elementos comunes en régimen de propiedad horizontal.
Se desestima.
Las obras realizadas, aunque no requieran autorización, sin embargo, por su forma de ejecución, pueden implicar un uso irregular, abusivo, desviado, impropio o perjudicial de los elementos comunes, que los copropietarios no tienen por que soportar, sobre la base de los principios de las relaciones de vecindad y de conformidad con el régimen de Propiedad Horizontal, como precisa la sentencia, que rechaza expresamente que concurra alguna de estas circunstancias. "La cuestión no ha sido planteada por las partes en dichos términos, por lo que no merecería mayor consideración; no obstante proceder a abordarla, por la pertinencia de descalificar la eficacia de la prueba pericial aportada por la parte demandante, cuyo comentario este Tribunal no puede eludir, pues se presenta viciado de una parcialidad impropia del profesional que la emite en la medida en que, en lugar de limitarse a informar sobre cuestiones técnicas, incide constantemente en la cuestión jurídica, sobre la que no le corresponde manifestar su opinión y cuyo conocimiento lo posee por obra de la parte que ha contratado sus servicios. La actitud del perito descalifica per sé su informe, pues no es a él a quien corresponde informar sobre el hecho jurídico, es decir si las obras son consentidas o no. No obstante, al margen de ello, en relación a la afectación de los bienes comunes, en términos que los vecinos no tengan la obligación de soportar; el único aspecto que puede reconocerse en el informe viene referido a los desagües, y respecto a éstos, en contradicción a lo aseverado en el informe: las pericial contradictoria de la parte contraria, pone de manifiesto el error en el que incurre la perito en cuestión. Es decir, la adecuación de las conexiones y la eliminación de las perforaciones. Finalmente lo informado sobre la chimenea y las rejillas de ventilación no son más que vaguedades e inconcreciones que no sirven para justificar, una indefinida molestia de los vecinos, que no tengan la obligación de soportar por la tolerancia exigible a éstos como principio en el marco de las relaciones de vecindad".
Sobre las chimeneas ya se ha argumentado y respecto de los desagües y puertas, se debe precisar lo siguiente: Primero. Las obras están dirigidas a proporcionar al local los suministros que le son propios y necesarios, entre ellos la conexión a los elementos comunes de saneamiento, evacuación y demás instalaciones comunitarias, " pues como comunero el propietario del local tiene derecho a servirse de ellos, y por tanto está autorizado por la Ley de Propiedad Horizontal", es decir, se trata de obras permitidas al propietario, dentro de su facultad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios con las limitaciones que contempla, que no han sido rebasadas.
Segundo. La puerta y huecos abiertos en la parte posterior del edificio es una puerta de servicio, prevista en el titulo constitutivo, siempre que no afecte a la estructura del inmueble, lo que no sucede este caso. La propia sentencia recurrida, valorando la prueba pericial, declara probado lo que se dijo anteriormente.