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Propiedad horizontal. Autorización en los estatutos para la alteración o uso exclusivo de elementos comunes. Requisitos.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

SEGUNDO.- (...) En el primer motivo se plantea la necesidad de unanimidad para autorizar la modificación del título constitutivo en cuanto afecta a elementos comunes.
En el segundo motivo, que ahora analizamos se plantea por los recurrentes la inadecuación de los estatutos a la redacción de la LPH, de 1999 que consideran nulos, sin necesidad de plantear acción de nulidad en base a la disposición final única de la Ley 8/1999, insistiendo en la necesaria unanimidad para alterar los elementos comunes, que no puede ser soslayada por los estatutos que pretenden eludir la aplicación de una norma imperativa.
Esta Sala declara que no puede negarse que para la alteración de los elementos comunes, es precisa la unanimidad de los comuneros, como establecen los preceptos invocados, sin perjuicio de que vía estatutaria o título constitutivo se puedan establecer adaptaciones que no afecten a normas prohibitivas.
Sin embargo, en los estatutos, debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, se permitía el cierre de pasillos, cuando los titulares de las viviendas que a ellos daban, prestaran su consentimiento, lo cual no infringe norma alguna de "ius cogens", pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración externa y no afecta a su estructura ni su estabilidad.
 

Establece la Disposición final de la Ley 8/1999 de 6 de abril que reformaba la de Propiedad Horizontal de 1960 que: 1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo establecido en la presente Ley.

Asimismo quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en esta Ley.
No ha resultado infringida dicha disposición, pues el precepto estatutario redactado bajo la vigencia de la Ley de 1960, no precisa de adaptación alguna, dado que la normativa de modificación de elementos comunes, no ha sufrido variación, en lo que afecta a la cuestión aquí tratada.
A tal efecto, los recurrentes citan doctrina jurisprudencial, entre la que debemos destacar las sentencias de 22 de mayo de 1995, 22 de diciembre de 1994, 31 de enero de 1987 y 19 de julio de 1993 (sic).
Sentencias de 22 de mayo de 1995 y 22 de diciembre de 1994: Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1976 22 de diciembre de 1994) según la cual los Estatutos pueden establecer cuantos pactos no sean contrarios a las normas de carácter imperativo, contenidas en la ley, y entre éstas se cuentan las que impiden hacer obras que afectan de modo sustancial al edificio, por lo que debe concluirse que las obras efectuadas no pudieron ser aprobadas por la Junta de Propietarios, sin el voto unánime de sus miembros.
En la referida sentencia de 1995 se acepta que los estatutos prevean la posibilidad de agrupación o segregación de locales, sin autorización de la Junta, pero las obras efectuadas excedían de las autorizadas en los estatutos.
Las SSTS de 31 de enero de 1987, entienden que el precepto estatutario que prevé la posibilidad de dividir o agrupar locales, infringe la LPH, en cuanto ello supone la afectación del portal del edificio.
La STS de 19 de junio de 1993, impone con mayor rigor la imposibilidad de comunicar dos locales pese a los preceptos estatutarios que lo admiten, al entender que es precisa la autorización unánime de los comuneros, que le fue denegada en la Junta General que impugnaba el propietarios de los departamentos.
La Sentencia de la Sala de 7 de julio de 2010 (rec 2458/2005) estableció para supuesto en que los estatutos permitían cubrir las terrazas, alterando la fachada del edificio que: Esta Sala ya ha señalado en diversas ocasiones que es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: "Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí -con las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones".
En conclusión, las sentencias citadas como referente jurisprudencial, en su mayor parte, consideran que los estatutos violan una norma prohibitiva al permitir conductas que exceden de un uso inocuo, por lo que los comuneros razonablemente se consideraban perjudicados por alterarse el portal, la fachada o excederse de la autorización estatutaria.
En el presente caso, la autorización estatutaria era clara, no fue usada en exceso, no priva de uso a ningún otro comunero, estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, cuando fueron adquiridas las viviendas por los recurrentes y no consiguieron que se modificasen los estatutos en la Junta General de 17 de julio de 2007, pese a lo que no impugnaron el acuerdo.
Tampoco puede entenderse que la cláusula estatutaria fuese discriminatoria, ni que favoreciese a unos comuneros en perjuicio de otros, ni que se hubiese prerredactado por el promotor en su propio beneficio o de sus allegados. Ni siquiera trae como consecuencia una alteración de las cuotas de participación en elementos comunes, sino que se limita a conferir el uso exclusivo de un elemento común, situación que es aceptada por la doctrina y jurisprudencia, como de ordinario ocurre con las cubiertas de los edificios, patios de luces, plazas de estacionamiento sitas en elementos comunes, etc.
En este sentido la STS 20-6-2011. Rec 1520 de 2007, no permite el cierre de pasillos al no estar previsto en los estatutos.
La STS de 10-10-2011. Rec 1178 de 2008, acepta el uso exclusivo de elementos comunes si está previsto en el título.
La STS de 28-6-2011. Rec. 2156/2007, acepta el uso exclusivo de elementos comunes, previsto en el título o estatutos.
La STS de 25-4-2013. Rec. 175/2010 recoge que el dueño del local puede instalar la chimenea, prevista en el título constitutivo. Por lo expuesto debemos concluir que no se viola norma alguna de la LPH ni tampoco doctrina jurisprudencial, en cuanto esta admite que estatutariamente se adscriba el uso exclusivo de elementos comunes, en lo que no perjudique al resto de los comuneros.