Contrato de mediación. Buena fe contractual.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

 

Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de junio de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

SEGUNDO.- (...) 1ª) El argumento de que la conducta de la mediadora no fue contraria a la buena fe por ser posterior al agotamiento de su prestación y no encontrarse expresamente prohibida en el contrato no puede aceptarse porque la regla del art. 1091 CC, según la cual las obligaciones nacidas de los contratos deben cumplirse al tenor de los mismos, tiene su complemento en la regla del art. 1258 del mismo Código, según la cual los contratos obligan no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe.
2ª) Según la jurisprudencia, la buena fe a que se refiere el art. 1258 CC se proyecta sobre lealtades y fidelidades recíprocas, siendo su elemento fundamental la protección de la confianza (SSTS 7-12-09 y 29-2-00) y exigiendo el cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por las reglas de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida (SSTS 30-1-03, 20-2-00, 21-9-87 y 26-1-80).
 

3ª) A partir de ese concepto de la buena fe contractual, que se acentúa todavía más en contratos de colaboración como el de mediación para grandes promociones inmobiliarias, la conducta del mediador que tras devengar su comisión por haberse perfeccionado los contratos de compraventa se pasa al bando de los compradores para colaborar con ellos en la resolución de los contratos de compraventa, frente a quien anteriormente le encargó su colaboración para la venta, solo puede calificarse de manifiestamente contraria a la buena fe, porque el devengo de las comisiones por la sola perfección de los contratos de compraventa mediados, con independencia de su consumación, no excluye que sea consustancial o inherente al contrato de mediación, precisamente como una consecuencia impuesta por la buena fe, que el mediador no entorpezca la consumación de esos mismos contratos de compraventa intermediados.

4ª) A la misma conclusión se llega combinando la regla de la buena fe con las del cumplimiento del contrato de mediación y con la naturaleza de la comisión, porque los honorarios por la mediación no pueden ser compatibles con los honorarios por romper aquellos mismos contratos en los que se medió, salvo que desde un concepto demasiado laxo de la ética social se admita el doble lucro por una conducta jurídica y por su contraria, por promover la perfección de las compraventas en interés del vendedor y por colaborar posteriormente a su resolución en interés del comprador.
5ª) Aunque la parte actora-recurrida alega, en su escrito de oposición, que la sentencia impugnada valora la prueba de forma diferente a como lo hizo la de primera instancia, esto no es realmente así, porque la sentencia recurrida declara, en primer lugar, que la demandante envió burofax "en representación de los diferentes clientes que no querían seguir vinculados con los contratos", es decir defendiendo los intereses de los compradores frente a quien anteriormente le había encargado la mediación; en segundo lugar, que ha habido procedimientos judiciales sobre los contratos de compraventa; en tercer lugar, que la falta de entrega de los avales no ha sido considerada causa de resolución de las compraventas; y en cuarto lugar, que solamente en algunos de los procedimientos el comprador ha sido condenado a pagar el precio. Es más, en el propio escrito de oposición al recurso, al hilo de negar que la mediadora, parte litigante, fuese la dirección letrada de los compradores, se alega sin embargo que dichos compradores acudieron al despacho profesional "de este letrado" para hacer valer sus derechos, descubriendo así la conexión entre mediadora y abogado antes negada.

6ª) De lo anterior se sigue que tampoco pueda compartirse el argumento de la sentencia recurrida acerca del posible enriquecimiento injusto de la demandada por los contratos de compraventa que sí lleguen a consumarse, pues no más justo será el de la demandante por los que no lleguen a consumarse debido a su colaboración con los compradores para impedir su consumación. Y es que, en definitiva, lo sucedido ha sido un grave incumplimiento contractual de la demandante, en cuanto a las consecuencias del contrato conformes a la buena fe, que le impedía exigir a la otra parte el cumplimiento total de sus propias obligaciones, no siendo causa bastante para aquel incumplimiento la falta de entrega de los avales a los compradores porque la mediadora demandante tenía alternativas de comunicación interna con su principal compatibles con la lealtad contractual, que sin embargo quedó gravemente quebrantada al animar a los compradores a resolver los contratos de compraventa pidiendo la devolución por la promotora del duplo de las cantidades entregadas a cuenta del precio.