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Arrendamientos urbanos. Acción resolutoria del contrato de arrendamiento de vivienda por necesitarla para sí el arrendador.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 11 de julio de 2013 (Dª. VIRGINIA VILLANUEVA CABRER).

TERCERO.- La Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 del Texto Refundido de la LAU, en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador. Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del Texto Refundido de la LAU, no constituyen un "numerus clausus" de causas de necesidad, sino únicamente el establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad, por lo que la única diferencia entre los supuestos del artículo 63 y los restantes que puedan darse en la vida real serán de simple carácter procesal a efectos de la prueba, pues mientras aquéllos gozan de una presunción legal con lo que ello supone - arts. 1250 y 1251 C.C.- en los demás regirá el principio general de la carga de la prueba (217 LEC) y por tanto, el actor arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es real, no fingida ni forzada voluntariamente.
 

CUARTO.- Sentado lo anterior y previo al nuevo examen de la actividad probatoria de las partes, lo cierto es que se han cumplido los requisitos exigidos por la ley y la jurisprudencia para que pueda prosperar la acción resolutoria del contrato de arrendamiento de vivienda por necesitarla para sí el arrendador.

Es preciso que se haya cumplido con el requisito del previo requerimiento al arrendatario previsto en el artículo 65 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, mediante el cual se le hace saber el nombre de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funda y las circunstancias de posposición que concurren, suministrándose así al arrendatario el conocimiento preciso de todos los elementos que servirán al arrendador para fundamentar la acción resolutoria, para que conocidos de este modo todos los datos básicos y esenciales que conforman la pretensión del arrendador pueda decidir si acepta o no el requerimiento de denegación de la prórroga forzosa, con la consiguiente indemnización en el primer caso; debiéndose considerar inválidamente formulado el requerimiento cuando se efectúa en forma tan parca o ambigua que no ofrece la mínima o imprescindible claridad y concreción que hagan conocer al inquilino los elementos básicos y esenciales de la pretensión del arrendador.
En el presente caso, el requerimiento denegatorio de la prórroga cumple cuantos requisitos establece el artículo 65 de la Ley, al indicar cumplidamente la causa de necesidad en que se funda, su deseo de vida independiente, sin que concurran circunstancias de posposición concurrentes en otros inquilinos que se hayan omitido en el requerimiento por la elemental razón de que no existen tales inquilinos, pues el demandante es únicamente propietario de la vivienda cuyo contrato de arrendamiento se pretende resolver, sin perjuicio asimismo de señalar respecto a que las circunstancias de posposición operan cuando se tienen varios pisos arrendados en el mismo inmueble, por la misma persona, que no es el caso, dado que la sociedad que era titular de distintos inmuebles en la finca, Recreativos Zurita SL fue disuelta y liquidada conforme a las disposiciones legales el 30 de junio de 2.008, como es de ver en el documento número 13 de los acompañados con la demanda.
Tal disolución y liquidación se efectuó de conformidad con la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, adjudicándose al actor en pago de su cuota de liquidación - 10% del haber, participación que adquirió tras el fallecimiento de su madre- el piso objeto del arrendamiento. A los otros dos partícipes de la sociedad, el padre y la hermana del demandante, titulares respectivamente de 80% y 10% de participaciones sociales, se les adjudicaron otras viviendas propiedad de Recreativos Zurita S.L; unas arrendadas y otras no, conforme se tuvo por conveniente por el liquidador único y titular del 80% de participaciones y por tanto con acuerdo de la mayoría de capital social, sin que debiera aplicarse para tal disolución y liquidación ninguna norma específica de posposición en cuanto a las viviendas arrendadas.
QUINTO.- Es conocida doctrina de los Tribunales que por necesidad debe entenderse lo no obligado, forzoso o impuesto por causas ineludibles, sino aquello que es opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, es decir, lo equidistante entre lo obligado "strictu sensu" y lo que es sólo capricho o inconveniencia, pero sin que pueda establecerse un concepto de necesidad en términos absolutos, sino que habrá de estimarse en cada caso concreto en conexión con la situación o estado que provoca; y el deseo de tener un hogar independiente puede integrar un caso de necesidad, pues a nadie se le puede obligar a mantener o continuar una situación de convivencia no querida, sin embargo, la aplicación de este criterio viene condicionada por la racionalidad, seriedad y fundamento del deseo o propósito, debiendo de determinarse en cada supuesto si se trata de realizar un deseo caprichoso, de una mera conveniencia, o de satisfacer una legítima necesidad digna de ser tutelada, sin que se precise para apreciar esta última demostrar una convivencia difícil o tensa en el núcleo familiar, bastando que el deseo de tener un hogar independiente se considere real, serio y racional. Deseo serio y racional que cabe predicar del actor, que nacido el NUM003 de 1.979, tiene en la actualidad 34 años.
Para que se pueda apreciar la seriedad y fundamento del querer de tener un hogar independiente como causa de necesidad para dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda no se precisa ineludiblemente que la persona que necesita la vivienda tenga autonomía o suficiencia económica, por la sencilla razón de que hay que excluir todo apriorismo para decidir si concurre o no la necesidad de ocupación, debiendo apreciarse, como hemos indicado, en cada caso concreto en conexión con la situación o estado que provoca.
Resulta indudable que la suficiencia económica de la persona para quien se solicita la vivienda, en este caso el propio arrendador, es un elemento a considerar para apreciar el deseo racional, serio y fundado de tener un hogar independiente, y así lo han valorado la generalidad de las resoluciones judiciales; En el presente caso, ha sido acreditado que el actor trabaja en una sociedad familiar, ECOKEM QUIMICA INDUSTRIAL SL, como técnico informático y repartidor, percibiendo según se reconoce un salario mensual de 1.200 euros.
SEXTO.- Si el demandante tuviera a su entera disposición otra vivienda desocupada y apta para satisfacer sus necesidades, entonces no concurriría la causa de necesidad, pero en primer lugar debe señalarse que el demandado sólo es propietario de la vivienda arrendada, pues también ha sido acreditado que si bien era titular de la nuda propiedad de la finca donde residía con su padre y su hermana, sita en Pinto, CALLE001 número NUM004, la citada finca se encontraba gravada con una hipoteca a favor de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, en garantía de una cuenta de crédito de 380.000 euros de principal y se extinguió el proindiviso en documento privado suscrito por el actor, su padre y su hermana, el día 1 de abril de 2.009, para así liberarle de responsabilidad ante su incapacidad de hacer frente al crédito, tal y como se reconoció por el Sr. Aurelio en la testifical practicada.
No se ha justificado que el padre del actor o su hermana hayan puesto uno de los pisos que componen el edificio, libre y desocupado, a disposición del demandante, por lo que el hecho de que el padre y la hermana del demandante sean propietarios de otros inmuebles no hace desaparecer la causa de necesidad del actor.
En conclusión, estimamos que la sentencia apelada ha infringido lo dispuesto en los artículos 62.1 º y 63.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sin que la pretensión del demandante implique un ejercicio abusivo del derecho o un fraude de Ley.