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Compraventa de vivienda. Resolución por falta de pago del precio. Requerimiento resolutorio. Forma y requisitos. Consecuencias jurídicas de la resolución.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 20ª) de 4 de julio de 2013 (Dª. PURIFICACION MARTINEZ MONTERO DE ESPINOSA).

SEGUNDO.- (...) la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha de 4 de julio de 2011, establece, en orden a la resolución del contrato de compraventa de inmuebles y del requerimiento resolutorio establecido en el artículo 1.504 del Código Civil, lo siguiente: "A) Esta Sala ha declarado (STS 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005) que la especialidad que establece el artículo 1.504 CC, con relación a general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas (artículo 1.124 CC) -para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, que aconseja la resolución en supuestos de impago prolongado, duradero, injustificado, o que frustre el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el pacto, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa (STS 20 de julio de 1997, RC n.º 2441/1993)-, es sólo para el caso de resolución por falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles (SSTS de 6 de septiembre de 2010, RC n.º 1362/2006, de 11 de julio de 2008, RC n.º 1761/2001, de 27 de septiembre de 2007, RC n.º 3125/2000 y de 2 de octubre de 2002, RC n.º 648/1997) y consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta (STS de 4 de julio de 2005, RC n.º 498/1999) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo (STS de 28 de septiembre de 2001, RC n. º 1011/1996), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio (STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/1998). Se ha venido considerando como un acto jurídico complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de la compraventa por impago del precio de unos plazos. Precisamente tal carácter recepticio impone que el citado requerimiento llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.
 

En cuanto a la forma de llevar a cabo el requerimiento, partiendo del tenor literal del artículo 1.504 CC, que habla de requerimiento judicial o mediante acta notarial, la jurisprudencia ha declarado tradicionalmente que tales formas, en las que se incluye el acto de conciliación (SSTS de 31 de enero de 2008, RC n.º 1208/2001; de 11 de julio de 2008, RC n.º 1761/2001; y de 8 de mayo de 2008, RC n.º 1902/2001, entre otras), son las únicas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificado (SSTS de 27 de mayo de 1985 y 26 de mayo de 1992).

También nuestra jurisprudencia ha rechazado en algún caso que tenga valor de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda (STS de 10 de junio de 1996).
Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias recientes de esta Sala se ha admitido en varios casos el requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos, como a través de telegrama, e incluso, mediante burofax (STS de 17 de julio de 2009, RC n.º 143/2005), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de aquel precepto, más conforme a la realidad social (artículo 3.1 CC) y STS de 26 de febrero de 2004).
En idéntico sentido se ha pronunciado también parte de las audiencias provinciales (SAP Guadalajara, Sección 1ª, de 13 de febrero de 2007, n.º rec. 28/2007 con relación al burofax, "en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido"), aunque existen otros ejemplos en los que las audiencias provinciales han seguido el criterio tradicional contrario a la admisión de formas distintas de las expresamente previstas en la Ley (SAP Alicante, 13 de febrero de 2006, n. º rec. 375/2005 y SAP Barcelona, Sección 11ª, de 14 de mayo de 1998, n.º rec. 1305/1996).
Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el CC a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades (artículos 1280.1º CC y 633 CC), unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad, aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1.504 CC al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial." De todo lo cual se infiere que, la finalidad de la norma no es otra que garantizar al comprador la facultad de poder hacer frente al pago lo adeudado en concepto de precio hasta tanto no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, impidiendo hasta ese momento la resolución contractual a pesar de su incumplimiento, puesto que, con ambas formas se revela el conocimiento fehaciente del hecho notificado al contar con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial. De ahí que se afirme que "...la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad.".
Es decir, no cabe que el demandado vendedor se ampare en la remisión de la carta por la cual declara resuelto el contrato mediante burofax, certificado y con acuse de recibo, por cuanto que, efectuada esa declaración de voluntad, no sólo no le ha sido cuestionada por el comprador, sino expresamente aceptada por el mismo. No siendo lícito que pretenda escudarse en el requisito exigido por el artículo 1.504 del Código Civil, en garantía del comprador, para no dar por resuelto el contrato, en contra de sus propios actos. Sin que se pueda sostener tampoco con un mínimo de seriedad que se emita esa declaración de voluntad, expresa y con contenido inequívoco, como mera medida de presión y sin alcance jurídico alguno, salvo en lo que ella entiende que le beneficia.
Por tanto, ha de concluirse que, cuando se promovió la demanda, el contrato ya había quedado resuelto, por no ser un hecho controvertido por el comprador, sino expresamente aceptado por éste, que no precisaba de requerimiento resolutorio alguno.
TERCERO.- Determinado lo anterior, ahora sólo resta establecer las consecuencias jurídicas de dicha resolución, atendido el incumplimiento del comprador, que no compareció a otorgar la escritura pública conforme a lo libremente estipulado.
Como en la mencionada sentencia del Tribunal Supremo también se expresa "El efecto retroactivo de la resolución contractual supone que ésta tiene lugar, no desde el momento de la extinción de la relación, sino desde la celebración del contrato, lo que implica volver al estado jurídico preexistente al mismo, con obligación de cada parte de restituir las cosas o prestaciones que hubiera recibido (SSTS de 30 de diciembre de 2003, RC nº 447/1998, de 6 de mayo de 1988 y de 17 de junio de 1986). Esto es así porque la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos producidos, como se halla establecido en el artículo 1.295 CC para el caso de rescisión, -precepto al que expresamente se remite el 1124 CC que, como se ha dicho, a salvo de las especialidades antes indicadas, ha de entenderse aplicable a la resolución del contrato de compraventa de inmuebles-, y también en el 1123 CC y en el 1303 CC para el caso de nulidad (STS de 17 de junio de 1986). La pérdida del precio entregado es entendida por la doctrina científica y por la jurisprudencia como una sanción o cláusula penal, que como tal debe figurar en el contrato y que, existiendo, puede ser moderada por el juez, de acuerdo con el artículo 1.154 CC (STS de 18 de octubre de 2004, RC n.º 2880/1998).".
En el caso que nos ocupa, de conformidad con lo que la propia parte demandada contestó a la parte compradora, tras declarar resuelto el contrato de compraventa por el previo incumplimiento de ésta, considera de aplicación lo dispuesto en la clausula SEXTA del contrato, párrafo cuarto, que establece que "En el caso de que llegado el momento se otorgara la Escritura Pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25 % de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora, en concepto de daños y perjuicio.", puesto que añade que "Asimismo, venimos a imputarle todos los gastos de mantenimiento y gastos financieros de los inmuebles desde la puesta a disposición de los mismos, que hasta ahora han sido y siguen siendo abonados por nosotros." (folio 59), cuando en el párrafo quinto de la expresada cláusula SEXTA se expresa que "No obstante, serán de cuenta de la parte compradora los intereses devengados desde la puesta a disposición de los inmuebles si el otorgamiento de la escritura pública y subrogación/cancelación del préstamo se demoran por causa que sea imputable a la parte compradora." (folio 27).
Como la parte demandada no ha reconvenido, ni aducido cantidad alguna que deba serle satisfecha por ese concepto, sólo cabe la estimación integra de la demanda, debiendo la parte demandada reintegrar las cantidades satisfechas a cuenta del precio, previa deducción del 25 por 100 pactado por las partes como clausula penal.
CUARTO.- La cantidad reclamada devengará los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, en base a lo establecido en el artículo 1.108 del Código Civil.