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Propiedad horizontal. Responsabilidad del Presidente de una comunidad de propietarios en desarrollo de su función.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 1ª) de 18 de junio de 2013 (Dª. MARIA DOLORES PORTELLA LLUCH).

TERCERO.- La acción de responsabilidad ejercitada por la Comunidad de Propietarios demandante contra quien había sido su Presidenta durante el periodo comprendido desde el año 2001 al 2007 debe ser analizada dentro del ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal y actualmente del Codi civil de Catalunya, en el bien entendido de que en ambos textos legales se concibe al Presidente de la Comunidad como un órgano de esta cuya función es esencialmente más de representación que de gestión (art. 13-2 LPH y 553-16 del Codi civil de Catalunya), y que no precisa de la concreta validación de sus actos por parte de la Junta, en la medida en que sus facultades derivan directamente de la ley, habiéndose considerado por el Tribunal Supremo (Sentencia de 14 de julio de 1989) "la especial naturaleza de la representación del Presidente, con carácter mixto entre la representación voluntaria y la orgánica".
 

La responsabilidad del Presidente en el desarrollo de su función ha sido considerada por la jurisprudencia en el doble aspecto de su relación con terceros e inter partes (STS de 1 de marzo de 1984, 19 de junio de 1965 y 10 de junio de 1981), mezclándose en ambos ámbitos la condición de órgano creado directamente por la ley con las funciones por esta atribuidas y la posible aplicación de algunas de las normas propias del mandato en aquellos supuestos en que el Presidente se hubiera desviado claramente de su función e irrogado con ello un perjuicio a la Comunidad.

En el caso que nos ocupa, se ha acreditado a través de los Estatutos de la Comunidadaportados con la demanda (doc. 20), que el conjunto residencial DIRECCION000 está integrado de una denominada Zona Alta, compuesta por 112 pisos, 112 trasteros, 126 plazas de parking, y un complejo integrado por locales destinados a peluquería, bar, guardería infantil, supermercado, lavandería, gimnasio y jardín; y una denominada Zona Baja compuesta de 24 pisos y 24 plazas de aparcamiento.
Resulta asimismo de los expresados Estatutos que con independencia de las funciones que legalmente corresponden a la Junta General, los copropietarios eligen a siete delegados que constituyen la denominada "Junta Rectora de la Comunidad" que a su vez, eligen entre ellos a quien será Presidente de la Comunidad, respecto de cuyo cometido se señala en los Estatutos que " El Presidente, con la aquiescencia al menos de dos delegados, podrá ir resolviendo las cuestiones que se susciten en la Comunidad, y que estará asistido por la persona del administrador de la finca ".
Es importante destacar el hecho de que se trata de una Comunidad de Propietarios de gran dimensión y complejidad que tenía contratados tres empleados, un administrador general (Gestoría Arenys SL), y un administrador laboral (Pere Arañó Planas), siendo este último el que gestionaba la firma de los contratos laborales que suscribía la demandada y que confeccionaba el pago de las nominas que eran transferidas al administrador (Gestoría Arenys SL) para su pago, como así reconocieron los Sres. Lucas y Torcuato, pertenecientes a la entidad administradora de la finca.
CUARTO.- En este marco general (legal y estatutario) se desenvolvió la actuación de la Presidenta demandada, la cual, como han reconocido todos los testigos y el propio Presidente actual, desempeñó el cargo con plena dedicación, procurando el bien de la Comunidad, y siendo reiteradamente aprobada su gestión, lo que la llevó a permanecer en el cargo durante siete años.
Por tanto, es en este contexto que deberá analizarse la conducta que ahora se imputa a la demandada y que se contrae, en esencia, a la firma de una cláusula adicional al contrato anteriormente firmado con el Sr. Argimiro.
Obsérvese, en primer lugar, que a pesar de que la Comunidad atribuye a la demandada haberse extralimitado en su mandato y haber ocultado la existencia de la expresada cláusula, no se pone en tela de juicio que tenía la facultad para suscribir contratos laborales con los empleados de la Comunidad, ni se discute que otro empleado, el Sr. Aurelio, tenía también una cláusula idéntica a la ahora discutida (ver f. 130), de la que la de autos es copia literal, con la salvedad de que en tanto que la Don. Aurelio prevé una indemnización de 18.000 euros la de autos asciende a los 30.000 euros, por lo que podríamos plantearnos si lo que discute la Comunidad es la existencia misma de la cláusula o su cuantía, dado que ha mostrado su conformidad con la Don. Aurelio.
Sin embargo, y al margen de lo anterior, la prueba practicada nos lleva a concluir que la demandada no se extralimitó de sus funciones.
En primer lugar, porque en su actuación obró siempre con el asesoramiento de D. Gabriel, como así resulta de documento 5 aportado con la demanda (f. 40) del que resulta la comunicación efectuada por la referida asesoría laboral al Servei d'Ocupació de Catalunya, en el sentido de que el contrato de trabajo registrado el día 14 de octubre de 2005, celebrado entre la Comunidad de Propietarios, representada legalmente por la ahora demandada Sra. Ramona, y el trabajador Sr. Argimiro, se añadía la siguiente cláusula: "Se acuerda que en caso de despido improcedente declarado en sentencia judicial o en acto de conciliación la indemnización legal establecida se incrementará en 30.000 euros en concepto de indemnización voluntaria a cargo de la empresa. Si el despido no se calificara de improcedente, tampoco operará la presente cláusula indemnizatoria".
En segundo lugar, porque está probado y admitido por todos que la firma de contratos laborales y por ende, de sus posibles modificaciones o adendas le estaba asimismo atribuida.
En tercer lugar, porque la cláusula no es en sí misma ni desproporcionada ni especialmente lesiva para los intereses de la Comunidad si se tiene en cuenta que su finalidad no era otra que la de proteger al trabajador frente a un despido improcedente de la propia Comunidad, y que otro trabajador tenía ya reconocida una cláusula idéntica a su favor aunque por inferior cuantía. Finalmente, y en último lugar, porque no existe prueba alguna de que la demandada ocultara la existencia de esta cláusula a la Comunidad, en la medida en que se había suscrito con el asesoramiento del gestor laboral Sr. Gabriel que copió literalmente la cláusula pactada con el trabajador Don. Aurelio, y en cuya actuación debía confiar la demandada al ser la persona encargada por la Comunidad de solventar las cuestiones laborales. Pero además, porque las declaraciones de los miembros de la Junta, en número de seis, y todas coincidentes en el sentido de que no se ocupaban de nada, no resultan en absoluto verosímiles porque o bien todos y cada uno de ellos incumplieron la función para la que fueron elegidos incurriendo en culpa omisiva generadora de responsabilidad, o bien con el paso del tiempo han olvidado lo acontecido y pretenden hacer recaer toda posible responsabilidad en la Presidenta por haber sido ella la que firmó la cláusula ahora discutida y a la que no puede atribuírsele el desconocimiento en que se escudan los demás miembros de la Junta.
QUINTO.- La responsabilidad de la demandada no puede basarse en la actuación dolosa que le atribuye la actora porque de los hechos admitidos como probados no se observa en su conducta el ánimo ni la voluntad de engañar que son precisos para configura la concurrencia de la expresada figura, en los términos del artículo 1102 Cc.
En efecto, el TS en sentencia de 30 de noviembre de 1999 que recoge jurisprudencia anterior, ponía de manifiesto que el dolo supone la concurrencia de un "propósito consciente, intencionado de eludir el cumplimiento de las obligaciones ", y que "constituye el quebrantamiento voluntario de la obligación ", y si bien, con cita de la STS de 9/3/62, destacó la dificultad de separar la frontera entre el dolo y la imposibilidad de fundar el dolo exclusivamente en la voluntad de dañar, admite la posibilidad de estimarlo cuando se infringe de modo voluntario el deber jurídico de que se trate, o "en definitiva, ejecuta algo prohibido y hace lo que no debe hacer".
Ninguna de estas situaciones se da en la conducta de la demandada en la que no se aprecia conducta alguna encaminada a engañar a la Comunidad dado que la cláusula se suscribió según el sistema habitual, dentro de las funciones atribuidas, y debidamente asesorada, pudiendo ser conocida por todos.
Excluida la concurrencia de dolo, veamos a continuación si la conducta de la demandada puede ser atribuida a culpa, en el bien entendido de que para configurar los términos de responsabilidad derivados de una conducta negligente debe atenderse, como ordena el artículo 1104 Cc, a la diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.
Por consiguiente, y dado que el cargo de Presidente de una Comunidad de Propietarios viene imperativamente ordenado por la ley, que se trata de un cargo gratuito y para el que no se precisa de más requisito que el de ser propietario de uno de los elementos privativos de la finca, es claro que no puede predicarse de los Presidentes de Comunidad que se comporten como si se tratara de profesionales dedicados a la administración de fincas sino tan solo y únicamente que adopten la diligencia media y razonable que manifieste un comportamiento prudente.
En este ámbito de responsabilidad no se aprecia que se pueda atribuir a la demandada una conducta imprudente, en la medida en que como decíamos más arriba, actuó dentro de su ámbito de competencia, pues recuérdese que nadie ha cuestionado que pudiera firmar contratos de trabajo, y que suscribió la cláusula discutida atendiendo al asesoramiento prestado por el Sr. Gabriel, sin que pueda tampoco excluirse que el hecho fuera conocido o debido conocer por los restantes miembros de la Junta.
Finalmente y en cualquier caso, tampoco se aprecia el requisito del daño conectado causalmente con la conducta de la demandada, pues la cláusula se suscribió para el caso de que se efectuara un despido improcedente, por lo que es la voluntad de la Comunidad de Propietarios de efectuar un despido improcedente lo que finalmente ha provocado el coste, sin que tampoco sea admisible el argumento de la Comunidad que refiere haber actuado así tras percatarse del salario del trabajador despedido porque este era un hecho notorio dado que se liquidaba mensualmente y en cuya tramitación intervenía tanto el gestor laboral Sr. Gabriel como la propia administradora de la finca (Finques Arenys SL) que abonaba mensualmente las nóminas, por lo que el elemento de sorpresa que parece deducirse del escrito de demanda queda totalmente excluido y refuerza la idea de que la decisión de despedir al trabajador fue correctamente calificada de improcedente.

 

En consecuencia, y de conformidad con lo expuesto, procede estimar el recurso y con revocación de la sentencia de instancia, acordar la desestimación de la demanda y la absolución del demandado.