• Blogs
  • David Padrón
  • Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega...

Resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega en plazo de la vivienda.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 6ª) de 16 de julio de 2013 (Dª. FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ).

SEGUNDO.- La recurrente insiste en la tesis que mantuvo en la primera instancia, en el hecho de que no existe incumplimiento de la obligación de entrega en plazo que justifique la resolución pretendida de contrario.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre resolución de contrato de compraventa por incumplimiento del vendedor de su obligación de entrega en plazo de la vivienda se recoge en la Sentencia de fecha 28 de junio de 2012, en la que se establece: "La jurisprudencia más reciente (de la que es ejemplo la STS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte (STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000, 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006), lo que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso, al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato (artículo 1468 CC) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC, en relación con el artículo 1445 CC). En línea con lo anterior, con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento.
 

Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 CC, 1096 CCy 1182 CC del Código civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable (SSTS 5 abril de 2006, 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008, RC n.º 2919/2002). Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo (SSTS de 25 de junio de 2009, RC n.º 2694/2004 y de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, RC n.º 2241/2003)." Aun coincidiendo con la apreciación de la Juzgadora de Primera Instancia en el hecho de que la estipulación sobre la fecha de entrega ha de interpretarse contra proferentem por indeterminación e incumplimiento de lo dispuesto en la legislación de consumidores, en particular art 5.5 del Real Decreto 515/1989, lo cierto es que en el contrato no se estipula que la falta de entrega el noviembre de 2007 diera lugar a la resolución, lo que se estipula es que la falta de terminación en esa fecha es causa de resolución, y también es cierto que resulta de lo actuado que la obra estaba terminada en esa fecha porque se había obtenido certificado de fin de obra. Visto además que la licencia de primera ocupación de obtuvo apenas siete meses después, no puede entenderse que se haya producido un incumplimiento esencial que frustre la expectativa del comprador, sobre todo cuando éstos sabían porque habían comprado antes otra vivienda que la fecha de terminación no era la fecha de escrituración, si antes consistieron tres meses no hay ningún motivo que justifique una resolución intentada extrajudicialmente en el mes de diciembre de 2007, es lógico pensar que la escritura debía otorgarse unos meses después de finalizada la obra, no estimándose que el plazo transcurrido sea excesivo dadas las circunstancias concurrentes.

Por último, no se estima probado porque no se ha acreditado por la parte actora, que la entrega tardía frustrase la finalidad perseguida en el contrato, por lo tanto, no se aprecia la existencia de un incumplimiento esencial, por lo que la Sala no comparte la conclusión alcanzada por la Juzgadora de 1ª Instancia en la sentencia recurrida, debiendo por ello estimarse el recurso y desestimar la demanda formulada.