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Compraventa de vivienda en construcción. Resolución de contrato de compraventa por falta de licencia de primera ocupación.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2013 (D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).

Resolución de contrato de compraventa por falta de licencia de primera ocupación
6. La Sentencia de Pleno 537/2012, de 10 de septiembre, ha fijado doctrina general sobre los efectos resolutorios, por incumplimiento contractual del vendedor, de la falta de licencia de primera ocupación, con base en los siguientes criterios:
(i) La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
(ii) Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.
(iii) De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
 

De la doctrina fijada por esta sentencia se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de ese deber no solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, sino también, a falta de pacto, cuando la parte vendedora no pruebe que su falta de obtención, en atención a la circunstancias concurrentes, no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

La reciente Sentencia 82/2013, de 11 de marzo, abunda en estos mismos criterios con relación a un supuesto semejante, y añade, en lo que aquí interesa, y en síntesis: (i) que la Sala Tercera en Sentencia de 28 de enero de 2009, se ha pronunciado en contra de la posibilidad admitida por la sentencia recurrida de que en este caso la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; (ii) que la obligación de entrega del promotor- vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; (iii) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública "una vez finalizadas las obras", como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y (iv), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.
En aplicación de esta jurisprudencia, esta Sala viene atribuyendo efectos resolutorios del contrato de compraventa a la falta de entrega por el vendedor de la licencia de primera ocupación, cuando la ausencia responde a la presumible contravención de la legalidad urbanística. Así, en un litigio en que, como ahora, se encontraban también afectadas viviendas de la misma promoción (Los Lagos de Santa María Golf), en cuya venta fue parte vendedora la promotora hoy recurrida (Los Lagos de Santa María Golf, S.L.), en cuyos contratos de compraventa constan idénticas estipulaciones en cuanto a plazo máximo de entrega -el mismo en todos los casos, prórroga incluida-, concurriendo también similares circunstancias respecto de la falta de entrega de los inmuebles en plazo y, fundamentalmente, en lo que aquí interesa, respecto de las razones que obstan a la obtención -y consiguiente entrega- de la licencia de primera ocupación (principalmente, la incertidumbre generada a los compradores por una situación urbanística irregular), esta Sala (Sentencia 170/2013, de 6 de marzo) ha resuelto amparar la pretensión resolutoria de la parte compradora.
En consecuencia, debe rechazarse el motivo planteado y confirmarse la decisión de la Audiencia Provincial de estimar la pretensión resolutoria instada por el comprador con desestimación de la demanda reconvencional.
Como ha quedado dicho, aunque en el contrato solo figure el deber de entregar el certificado final de obra, la entrega efectiva de la vivienda en condiciones para su adecuado uso exige entregar también la referida licencia de primera ocupación, tratándose de una obligación que incumbe al promotor vendedor al amparo del 1258 CC, cuyo carácter esencial, en caso de no tenerse contractualmente como tal, también puede derivar de las concretas circunstancias del caso. En el presente caso, estas circunstancias, sentadas por la Audiencia Provincial de forma no revisable en casación y que resultan idénticas a las tomadas en consideración por esta Sala en la referida Sentencia 170/2013, de 6 de marzo, justifican la pretensión resolutoria de la parte compradora en la medida que, aunque el vendedor formuló solicitud de licencia ante el Ayuntamiento de Marbella, lo verdaderamente relevante para imputarle un incumplimiento esencial con valor resolutorio -que permita a los compradores liberarse de su obligación de escriturar y de pagar el resto de precio- es que dicha licencia fue denegada por contravención de la legalidad urbanística -la denegación trae causa de la existencia de infracciones urbanísticas perseguidas de oficio por la Administración y de la venta de la vivienda sin esta debidamente legalizada-, y que esa tesitura colocó a los compradores en una situación de incertidumbre respecto del uso y disfrute del inmueble que esta Sala viene considerando generadora de insatisfacción y determinante de la frustración de las legítimas expectativas que tenía al contratar.