Nueva Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. ¿Parche o solución?

De: Antonio Pérez Estella
Abogado MLA Associates
Fecha: Enero 2014
Origen: Noticias Jurídicas

La atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios.

Este es ni más ni menos que el ambicioso comienzo del preámbulo de la nueva ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Parece loable el proyecto y las soluciones que plantea a lo largo de sus cuatro capítulos, sin embargo resulta poco razonable el plazo temporal que se ha marcado, que en algunas situaciones podría resultar ridículo, más aún si lo ponemos en relación con los plazos que viene manejando nuestro sistema judicial.

El primero de los capítulos pretende dar respuesta a una necesidad social, que en muchos casos se ha tornado dramática, como son los desahucios de personas en situación de especial vulnerabilidad, o lo que es lo mismo a efectos de la presente ley: i) Familias numerosas, ii) aquellas con un menor de tres años, iii) las monoparentales con dos hijos, iv) familias con un miembro con discapacidad, dependencia o enfermedad, v) aquellas en las que el deudor esté en desempleo y sin derecho a prestación por ello y vi) las familias que convivan con víctimas de violencia de género.

Esta ley prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en las situaciones anteriormente mencionadas, pero ello sin modificar el procedimiento de desahucio. Es decir, que una vez que hemos perdido todo se nos concede un plazo de “gracia” de dos años para desalojar el inmueble. Esto plantea varias cuestiones jurídicas como pueden ser la calificación jurídica del inmueble durante este plazo, la facultad de disposición del mismo del nuevo titular y si el plazo se torna suficiente para que las familias se recuperen de la supuesta insolvencia en la que han recaído y puedan recuperar la titularidad de su vivienda.

Parece lógico pensar que si se otorga esta protección, por ejemplo a familias con menores de tres años, igual protección deberían tener las familias con menores de cinco… o lo que es lo mismo, parece complicado que en dos años, teniendo en cuenta la progresión de nuestros mercados, una familia se recupere hasta el punto de conseguir ponerse al día en el pago de sus cuotas hipotecarias –recuperando el inmueble y paralizando definitivamente un lanzamiento ya acordado- o si por el contrario no les queda más que buscar en esos dos años una nueva vivienda.

El segundo capítulo resulta muy interesante, sobre todo porque limita los intereses que pueden cobrar las entidades bancarias sobre las demoras a tres veces el interés legal del dinero (es decir un 12 % para el 2013) prohibiendo la capitalización de intereses siempre que se trate de la vivienda habitual.

Resulta destacada la preocupación que muestra el legislador sobre aquellos préstamos en los que parece que por mucho que paguemos nunca se reduce el principal, pues nuestro dinero acaba siempre aplicado a una deuda cuyos intereses son eternos. A mi juicio gran acierto de la Ley en esta ocasión, que parece querer limitar un lucrativo e injusto negocio para los bancos, respondiendo acertadamente en este caso, a una auténtica demanda social.

El tercer capítulo será a mi entender el que más controversia levante, y ello porque se ha dejado un plazo preclusivo de sólo un mes para instar la oposición a la ejecución hipotecaria, cuando de anular cláusulas abusivas se trate.

Esto implica que siempre que consideremos que alguna cláusula en nuestra hipoteca pueda resultar nula (interés abusivo, cláusulas suelo, etc.) tenemos el plazo de un mes para ponerlo en conocimiento del Juzgado, de no ser así, continuará la ejecución sin que podamos defender esta nulidad.

La nueva Ley además de reducir los intereses de demora y subir los límites de adjudicación en subasta, otorga una especial protección al ejecutado hipotecario, eso sí con un plazo muy limitado de sólo un mes.

Es muy importante que seamos ágiles a la hora de iniciar estas acciones, además de paralizar una posible ejecución, es una nueva oportunidad para luchar contra ciertas prácticas abusivas que han venido manteniendo ciertas entidades bancarias

Por último el capítulo cuarto modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, estableciendo los límites para considerar a familias en situación de exclusión social y otorgando protección a aquellas familias que destinan más del 50% de sus recursos económicos a pagar hipotecas.

Finalmente, en el que parece un nuevo y desesperado intento de impulsar el parqué inmobiliario de nuestro país, la Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda las medidas necesarias para impulsar -junto al sector financiero- la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario.

Como ha quedado expuesto demasiadas luces y sombras para una Ley que constituía una auténtica demanda social y que se postulaba como gran parte de la solución a los dramas sociales por los que están atravesando los ciudadanos españoles, que ven como ya no son propietarios de hogares y viviendas, sino de trozos de papel que pertenecen a un conjunto de sistemas e intereses diseñados por nuestro estado, que con esta ley decide a voluntad durante cuánto tiempo disfrutaremos de nuestras posesiones sin valorar el esfuerzo que ha costado conseguirlas.