Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega. Efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial. Condena a devolver las cantidades entregadas a cuenta. Omisión del aval o garantía del artículo 1 de la Ley 57/1968. Interés aplicable.

Fuente: Blog del Magistrado Juan José Cobo Plana.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).

TERCERO.- (...) Por lo que respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, debe reiterarse que la jurisprudencia más reciente (SSTS de 14 de junio de 2011, rec n.º 369/2008, y 21 de marzo de 2012, rec n.º 931/2009) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda, entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado en que se hallaba al estipularse el contrato (artículo 1468 CC) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor (artículo 1461 CC en relación con el artículo 1445 CC).
 

En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, rec. n.º 2100/2007, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101, 1096 y 1182 CC, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en quien insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver dentro de un plazo razonable (SSTS 5 abril de 2006, 22 diciembre 2006 y 3 de diciembre de 2008, rec. n.º 2919/2002). Para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como causa de incumplimiento resolutorio se requiere que así se haya pactado (STS de 28 de junio de 2012, rec. n.º 1154/2009, y de 28 de junio de 2012, rec. n.º 75/2010) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo (SSTS de 25 de junio de 2009, rec. n.º 2694/2004, y 12 de abril de 2011, rec. n.º 2100/2007), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, rec. n.º 2241/2003).

Si su consideración como obligación esencial depende, pues, de que se haya pactado como tal, para valorar la naturaleza del plazo estipulado ha de estarse a la jurisprudencia fijada por esta Sala en materia de interpretación del contrato y sus cláusulas. Como declara la STS de 9 de julio de 2012, rec. n.º 2048/2008, la identificación del conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato exige encontrar la voluntad común de estas que fue expresada en el mismo. Esta labor de interpretación es función propia de los tribunales de instancia, debiendo prevalecer la realizada por estos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por la Audiencia en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (SSTS, entre las más recientes, de 20 de marzo de 2009, rec. n.º 128/2004; 1 de octubre de 2010, rec. n.º 2273/2006; 8 de noviembre de 2010, rec. n.º 1673/2006; 11 de noviembre de 2010, rec. n.º 1485/2006; 17 de diciembre de 2010, rec. n.º 910/2006; 14 de febrero de 2011, rec. n.º 529/2006, 11 de julio de 2011, rec. n.º 584/2008, 30 de septiembre de 2011, rec. n.º 1290/2008, 7 de marzo de 2012, rec. n.º 502/2009, 23 de marzo de 2012, rec. n.º 545/2009 y 26 de marzo de 2012, rec. n.º 146/2009). Por tanto, incluso en el supuesto de fundarse un motivo de casación en la infracción de las normas que regulan la interpretación de los contratos, como es el caso, constituye doctrina constante (STS de 26 de marzo de 2012, rec. n.º 146/2009, entre muchas más) que no se pueden considerar infringidas dichas normas legales cuando, lejos de combatirse una labor interpretativa abiertamente contraria a lo dispuesto en ellas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a exponer el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto. En consecuencia, el único objeto de discusión del recurso de casación sobre interpretación contractual no es lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico.
En cuanto a los efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, el Pleno de esta Sala, en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre, ha resuelto esta cuestión fijando una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial (SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009, y SSTS n.º 398/13, 399/13, 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010, rec. n.º 1535/2010, rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001, respectivamente).
De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (artículo 1258 CC), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
La STS de 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010, abundando en estos mismos criterios, añade además, en lo que aquí interesa y en síntesis, las siguientes razones: 1) Que la Sala Tercera, en STS de 28 de enero de 2009, rec. n.º 45/2007, se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística; 2) que las vicisitudes derivadas de la presunta ilegalidad de la licencia de obras generan total incertidumbre acerca de su obtención final y suponen un riesgo nada remoto de futura demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina fijada por STS, Sala 3ª de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06) y todas las que cita como precedentes; 3) que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales; 4) que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones (recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio); y 5), que siendo la seguridad de la propiedad inmobiliaria uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que pueda afectarles al comprar una vivienda en España desde la confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de propiedad.
CUARTO.- En aplicación de este conjunto normativo y jurisprudencial, procede desestimar los tres primeros motivos por las razones siguientes:
1.ª) Por lo que respecta al plazo de entrega, aunque la sociedad recurrente combate la decisión dela Audiencia de atribuirle carácter esencial, lo hace desde una contemplación de los hechos por completo ajena a las conclusiones fácticas que sustentaron la interpretación realizada por aquella, lo que es razón bastante para rechazar su impugnación. En ningún momento se tienen por ciertos en la sentencia recurrida los hechos que se alegan para plantear ahora la existencia de una contradicción entre los términos literales de la estipulación contractual referente al plazo de entrega y la verdadera intención de los contratantes, todo lo cual permite concluir, con la Audiencia, que dicha intención coincide con la literalidad de lo expresado, sin que, por ende, se aprecien en dichas conclusiones los visos de ilegalidad, arbitrariedad o ausencia de razonabilidad, que, de darse, justificarían su revisión en casación. Por si fuera poco, esta marginación de los hechos probados, inaceptable en casación, igualmente se aprecia en la afirmación de que el retraso se debió a causas no imputables a la vendedora y en torno a la supuesta conformidad o aquiescencia de los compradores, por cuanto tampoco la sentencia recurrida afirma tales hechos como probados.
2.ª) En todo caso, puesto que el incumplimiento del plazo de entrega no es sino uno más de los incumplimientos que se atribuyen a la vendedora, constituyendo el fundamental el referente al deber mismo de hacer entrega efectiva de la vivienda, resulta de plena aplicación a este caso la doctrina sobre la equivalencia de resultados o falta de efecto útil del recurso (SSTS de 20 de septiembre de 2012, rec. n.º 442/2010, y 28 de junio de 2012, rec. n.º 75/2010), en tanto que ni siquiera en la hipótesis más favorable para la recurrente de que se estimara la interpretación que se defiende como alternativa variaría el sentido del fallo.
3.ª) En relación con la falta de licencia de primera ocupación, dado que las partes no contemplaron la obtención y entrega de la licencia de primera ocupación como obligación esencial de la que dependiera el buen fin económico del contrato, pues nada dijeron al respecto en el documento privado de compraventa, que se limita fijar un plazo máximo de entrega de la vivienda, la valoración de dicha obligación como esencial -y no como un deber meramente accesorio- a los efectos, en este caso, de impedir la resolución interesada por la parte vendedora, por previo incumplimiento de su deber de entrega efectiva, va a depender de las concretas circunstancias del caso, incumbiendo a la parte vendedora la carga de probar que se concedió o, en su defecto, que la falta de licencia de primera ocupación no se debió a irregularidades administrativas o urbanísticas.
Pues bien, de las circunstancias concurrentes al tiempo de promoverse la demanda, las cuales la Audiencia declara probadas de forma no revisable en casación, resulta que, por más que la vendedora quisiera cumplir siquiera tardíamente con dicho deber, lo relevante para valorar su incumplimiento como esencial es que, en este caso, como en otros casos enjuiciados ya por esta Sala, consta probada la existencia de iniciativas de la Administración tendentes a poner de manifiesto el incumplimiento de normas urbanísticas que podrían impedir el uso efectivo de la vivienda por parte de los compradores. Así, constituye razón decisoria de la sentencia recurrida, con apoyo en la certificación remitida por el Ayuntamiento de Marbella, según un informe jurídico desfavorable de los servicios municipales, que la obra ejecutada presentaba modificaciones respecto del proyecto que contaba con licencia de obras, no siendo conforme con el Plan General, todo lo cual lleva a la Audiencia a concluir que existían razones jurídicas que impedían en aquel momento conceder la licencia de primera ocupación por silencio positivo en tanto que constituye doctrina dela Sala Tercera del Tribunal Supremo al respecto que no es posible obtener por esa vía facultades contrarias a la legalidad vigente. En consecuencia, lo relevante no es que esa situación de aparente irregularidad finalmente se pudiera solventar favorablemente a los compradores, ni las razones que pudiera encontrar la recurrente en argumentos de Derecho administrativo; lo importante, desde la perspectiva estrictamente civil en que se desarrolla esta controversia, es que, cuando requiere a los compradores para escriturar y pagar, la parte vendedora no estaba en condiciones de hacerlo al no poder cumplir el deber de hacer entrega efectiva de la vivienda mediante la obtención y entrega de la referida licencia de primera ocupación, y que dicho incumplimiento colocaba a los compradores en una situación de incertidumbre y de fundado temor de frustración de las legítimas expectativas que tenían al contratar -ratificada por la no obtención de dicha licencia durante todo este tiempoen torno a la posibilidad de disfrutar de la vivienda con arreglo a su destino, ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido. De ahí que tampoco pueda tomarse en consideración el escrito presentado por la parte recurrente en el registro general del Tribunal Supremo el día señalado para la votación y fallo del recurso, a cuyo contenido y tramitación se refieren los antecedentes de hecho noveno y décimo de la presente sentencia, pues más allá de que la parte recurrente omita cualquier explicación acerca de por qué presenta el mismo día de la votación y fallo del recurso un documento de 26 de octubre de 2010 del que, necesariamente, ya tenía conocimiento y disponibilidad mucho antes -ausencia de explicación que permite interpretar su tardía presentación como un intento de demorar la decisión del recurso, incompatible con la necesaria buena fe procesal-, su contenido, que en síntesis defiende que la conformidad con el planeamiento ha de examinarse respecto de la licencia de obras, que no consta impugnada, pero no respecto de la licencia de primera ocupación, limitada por su objeto a comprobar si lo ejecutado es conforme a lo proyectado y no su conformidad o disconformidad con la ordenación urbanística, no es incompatible con las razones expuestas sobre las consecuencias resolutorias del incumplimiento de la obligación de entrega efectiva de los inmuebles desde la perspectiva civil, en la que lo determinante es la insatisfacción ligada a la situación de incertidumbre generada a los compradores por vicisitudes administrativas conocidas por la promotora, que afectaban a la vivienda y respecto de las que eran completamente ajenos.
4.ª) Los argumentos precedentes favorables a la estimación de la pretensión resolutoria de la parte compradora reconviniente, en cuanto justifican que pudiera liberarse de su obligación de escriturar y pagar el resto de precio, son argumento suficiente para desestimar el tercer motivo en tanto que en su planteamiento la recurrente construye su tesis desde la perspectiva de una situación fáctica y jurídica (su propio cumplimiento y el incumplimiento de la contraparte) que ha sido rechazada.
QUINTO.- En el motivo cuarto (la parte recurrente lo enuncia como tercero), fundado en la infracción de la Disposición Adicional Primera, apartado c), de la Ley de Ordenación de la Edificaciónde 5 de noviembre de 1999, y doctrina legal que a continuación se invoca, se defiende, en síntesis, que la condena a devolver las cantidades anticipadas a cuenta del precio solo da derecho a percibir el interés legal del dinero vigente al tiempo de la devolución, de conformidad con la LOE en vigor al tiempo de celebrarse el contrato, y no al tipo del 6% como se pactó con arreglo a una normativa anterior (Ley 57/1968).
Este motivo también debe ser desestimado.
En reciente jurisprudencia (SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. n.º 588/2008, 10 de diciembre de 2012, rec. n.º 1044/2010, y 5 de febrero de 2013, rec. n.º 1410/2010) esta Sala ha declarado que la omisión del aval o garantía, así como la del depósito en una cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el artículo 1 de la Ley 57/1968, implica un incumplimiento esencial del vendedor y, por tanto, que dicho incumplimiento sea causa de resolución contractual. El deber de garantizar las cantidades entregadas a cuenta se impone legalmente, más allá de que aparezca expresamente mencionado en el contrato, y genera en el cesionario un correlativo derecho que se define en la propia ley como irrenunciable.
No obstante, la razón decisoria de la sentencia no cifra el incumplimiento resolutorio en la falta de aval, pues como explica la sentencia en su fundamento de derecho segundo, el referido aval tiene por objeto garantizar la indemnidad del comprador si la construcción no llega a buen fin, lo que no ha sido el caso una vez que se constata que la obra se concluyó. De ahí que nada tenga que ver el que las partes no puedan ignorar ese deber legal, que tiene una finalidad de garantía, con que las partes puedan estipular libremente lo que estimen oportuno en cuanto a los intereses que han de devengar las sumas anticipadas para el caso de que proceda su devolución como consecuencia de la resolución del contrato por incumplimiento.
En este sentido ha de entenderse lo que la sentencia recurrida declara sobre que el contrato contiene una cláusula (estipulación sexta) en la que la literalmente se expresa que queda garantizada la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, y si bien es cierto que esta cláusula no se refiere tanto a las consecuencias de la resolución por incumplimiento imputable al vendedor cuanto a la garantía de las cantidades anticipadas conforme a la Ley 57/68 expresamente mencionada en la propia cláusula, también lo es que su inclusión en el contrato de 11 de septiembre de 2002 haciendo referencia a la citada Ley 57/68, pese a encontrarse en vigorla Ley de Ordenación de la Edificación, podía interpretarse como expresión de una intención de los contratantes de que dicho tipo de interés fuera el aplicable para el caso de resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, de modo que la interpretación del tribunal sentenciador podrá ser discutible pero no ilógica, arbitraria ni irrazonable.