Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas del Defensor del Pueblo (2012)

La Institución pide que se refuerce la protección a los 

hipotecados


• Reclama medidas excepcionales para los ciudadanos que no pueden afrontar
el pago de sus hipotecas, del mismo modo que se han otorgado ayudas
públicas excepcionales al sector financiero
• El informe contiene 20 recomendaciones y apuesta por un acuerdo político
asumido por el sector bancario que incluya en ciertos casos una moratoria en el
pago de las hipotecas y una flexibilización de las cuotas, así como la mejora de
la información y la transparencia
• Sugiere un tratamiento diferente para las adquisiciones de carácter necesario,
como la vivienda habitual o los locales de negocio donde se ejerce la actividad
que constituye el medio de vida. La dación en pago podría aplicarse a estos
supuestos, siempre que se den determinados elementos
• Pide un procedimiento específico para la insolvencia personal y familiar
• Exige al Banco de España que cambie de orientación y se implique en la
protección de consumidores y usuarios
La oficina del Defensor del Pueblo ha hecho público un informe monográfico que
busca dar una respuesta a la situación de miles de ciudadanos que como
consecuencia de la crisis económica, el desplome de los precios inmobiliarios y el
desempleo, no pueden afrontar el pago de sus hipotecas.
El estudio “Crisis económica y deudores hipotecarios: actuaciones y propuestas
del Defensor del Pueblo” aborda los conflictos que reflejan las quejas presentadas
ante la Institución, expone las actuaciones realizadas en estas materias y presenta 20
recomendaciones para que los poderes públicos las tomen en consideración a la hora
de buscar soluciones a un problema cuya última consecuencia es la pobreza y la
exclusión social.

Según datos del Banco de España, el endeudamiento de las familias en
relación con la renta disponible ha sido creciente hasta la crisis de 2008. El 90% del
endeudamiento familiar procede de la financiación de inversiones en activos
inmobiliarios, es decir, de las hipotecas.
Tal y como explica el informe, el crédito hipotecario es la principal fuente de
ganancias de la banca española, que diseña y comercializa los productos a través de
campañas publicitarias y predispone el contenido de las escrituras hipotecarias. Es por
ello que la banca debería siempre evaluar la capacidad de endeudamiento del cliente y
abstenerse de ofrecer préstamos por encima de la capacidad de reembolso.
Sin embargo, desde hace más de una década las entidades de crédito han
otorgado de forma imprudente el crédito hipotecario y han puesto en marcha prácticas
que, a juicio de la Institución, han facilitado el sobreendeudamiento de las familias.
Los beneficios de la banca se deben extender también al cliente
Así las cosas, la crisis del sistema ha propiciado que algunas entidades de crédito se
hayan beneficiado de unas medidas excepcionales consistentes en ayudas públicas,
que han desbordado las previsiones legales, pero que se admiten como un mal
necesario para que no se produzca un colapso. Por ello, el informe apunta que, a fin
de equilibrar el sistema, y para hacerlo más justo, reparando los excesos y
restaurando la equidad, la situación actual requiere extender los beneficios que ya
recibe la banca, al otro lado de la relación, esto es, al cliente sobreendeudado.
Y es que nos encontramos ante una situación excepcional que merece
respuestas excepcionales, aunque sea con carácter temporal, hasta que remonte la
coyuntura económica. Porque, al igual que la inyección de liquidez a las entidades de
crédito está justificada en nombre del interés general afectado, también en la crisis de
los particulares hipotecados está en juego la confianza en nuestro sistema financiero.
La oficina del Defensor del Pueblo recuerda, además, que la regulación del
mercado hipotecario debe respetar el derecho a una vivienda digna y al ejercicio de los
derechos constitucionales vinculados. Por tanto, la protección de estos derechos debe
ser tenida en cuenta al interpretar las normas sobre concesión y ejecución de las
hipotecas.

De esta forma, una de las principales conclusiones de este informe es la
necesidad de reforzar la protección al hipotecado para evitar que se vuelvan a repetir
situaciones como la actual y para que se atenúen los efectos más nocivos que se
están dando en la actualidad. Para ello, se ofrecen en las Recomendaciones dos tipos
de medidas: preventivas, a través de, por ejemplo, la información precontractual, o
curativas, entre las que destacan las tienen carácter concursal.
En cualquier caso, la Institución es consciente de que toda solución requiere el
compromiso y la aceptación de los operadores del sector financiero. Por ello,
recomienda un acuerdo político asumido por el sector bancario, como la Asociación
Española de Bancos (AEB) y la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA)
que incluya en los casos necesarios, entre otras medidas, una moratoria en el pago de
las hipotecas y la flexibilización de las cuotas, así como la posibilidad de establecer un
sistema de pago con carencia de amortización del capital que haga la cuota asumible.
Se trataría de una reestructuración de la deuda que generaría más negocio para la
banca, pues podría cobrar más y durante más tiempo. Además, existen precedentes
en los que ante situaciones menos graves se ha alcanzado un acuerdo político
asumido por la industria bancaria con buenos resultados, como las tasas de
intercambio fijadas unilateralmente por las redes de tarjetas que eran
desproporcionadas.
A nadie beneficia y a todos perjudica mantener en la marginación y en la
exclusión social y financiera a familias enteras que nunca podrán pagar sus deudas
pendientes.
Asimismo, el informe señala otro grupo de posibles soluciones que podrían
acompañar a la moratoria, que pasarían por la supresión de tasas, costas, moderación
de cláusulas penales, o la paralización del devengo de intereses durante el proceso,
que coadyuven a superar las dificultades para atender los créditos pendientes de
pago. Del mismo modo, se podría permitir el pago del capital antes que los intereses,
lo que conllevaría la reducción de la deuda que genera obligaciones accesorias.
Dación en pago
Por otra parte, el informe aborda también el problema que existe hoy para aceptar la
dación en pago en las hipotecas y quedar liberado de la deuda, que radica en que los 

bienes dados en garantía de los préstamos hipotecarios no cuentan con el valor
suficiente para cubrir el importe de la deuda garantizada, debido a la caída del
mercado y la pérdida de valor de los inmuebles.
No obstante, y del mismo modo que cuando el mercado inmobiliario estaba al
alza se reguló la hipoteca inversa, por la que las personas mayores de 65 años cedían
su vivienda a los bancos a cambio de una renta o de una indemnización, no debería
de haber problema para buscar hoy soluciones para quienes se encuentran sin
recursos y no pueden hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias y, aunque
pierdan su vivienda, van a seguir debiendo dinero al banco.
En esta línea, la oficina del Defensor del Pueblo considera que tanto la vivienda
habitual como el local de negocio deberían recibir una protección extraordinaria en una
ejecución hipotecaria, llegando incluso los casos más extremos a la dación en pago, o
buscando soluciones que permitan la continuidad en la vivienda o en el local a través
de otras figuras jurídicas que existen en nuestro ordenamiento como el arrendamiento
forzoso. Y es que su pérdida multiplica el riesgo de pobreza debido al desempleo y a
la escasa probabilidad de recuperar la capacidad productiva, así como la de
convertirse en una rémora para el resto de la sociedad, convirtiendo individuos
capaces de generar riqueza en otros necesitados de prestaciones sociales solidarias.
Insolvencia personal y familiar
La actual legislación concursal no es adecuada para la tramitación de la insolvencia de
los particulares, sino que está pensada para las empresas, de modo que se satisfaga
a los acreedores y a la vez se produzca una continuidad de la empresa en el
mercado. Por ello, el informe reclama que se regule un procedimiento específico para
la insolvencia de las personas físicas, ya sea procesal o extraprocesal. Las familias
deberían tener la posibilidad de quedar liberadas de sus deudas tras el concurso, al
igual que sucede con las empresas. Se trata por tanto, de que se creen mecanismos
que faciliten un acuerdo entre las partes: el objetivo es que el ciudadano sea
escuchado, que los acreedores se sienten a negociar, y se evite así la condena a la
pobreza e incluso a la exclusión social de miles de cientos de personas.

Mayor implicación del Banco de España
Por último, la experiencia de la Institución, basada en las quejas que recibe de los
ciudadanos, pone en evidencia que el Servicio de Reclamaciones del Banco de
España centra sus actuaciones en la supervisión de los mercados financieros y deja
en un segundo plano la protección al consumidor, pronunciándose rara vez sobre el
fondo de las reclamaciones que los ciudadanos plantean, ya que con carácter general
considera ajenas a sus competencias las cuestiones que no estén relacionadas con la
solvencia de las entidades de crédito. Esta es la línea que mantuvieron los
responsables de dicha entidad en una reunión celebrada en esta Institución.
Por el contrario, el Defensor del Pueblo considera necesario que el Banco de
España, en su condición de regulador del mercado bancario y como arbitro de las
relaciones banca-cliente, se implique más en la protección de los consumidores. Para
ello es necesario reforzar la independencia del Servicio de Reclamaciones de este
organismo frente a las entidades de crédito y que éste ejerza una verdadera labor
mediadora, a fin de evitar, incluso, procesos judiciales.




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